【東京都心高級公寓市場報告 2024年Q2：2024年7月~9月】
【本期（2024：Q2）的重點提要】
在主要的7個區域中，平均成交坪單價持續創高、成交件數卻大幅減少。
◇ 7區域 平均成交單價 2024：Q1 990万円 → 2024：Q2 1087万円（前期比+10%）
※全9區之中的平均成交單價，除了「銀座」之外，其他8個區域皆高於前期100%的區域。
◇ 7區域 成交件數 2024：Q1 203件 → 2024：Q2 147件（前期比減少56件）
※全9區的成交件數，沒有任何一區高於前期100%。
以下為【2024年Q2】高級公寓市場銷售的詳細介紹：
首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化，並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數，力求客觀評估。
※7區域：「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·代官山·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。
【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
從圖1的高級公寓全體趨勢圖可知，本季<2024年Q2>的平均成交單價指數與前期相比增加+27.7 %，上升至「251.6」，已連5期再創成交單價新高。與此相反，本期成交件數與前期相比大幅減少56件，來到「147件」，是繼2022:Q4以來時隔6期之久，首次來到150件以下的紀錄。
【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
【圖3】海外居住者購入占比．成交單價(日圓&美圓)．匯兌行情
【圖2】本期平均成交價格，除了「銀座」呈現下跌之外；其他8區域均創有記錄以來最高平均成交單價。其中連續創新高的區域：「市谷·四谷」連續4期；「白金高輪·麻布十番」連續5期；「麻布·赤坂·六本木」連續9期。
【圖3】為三井不動產Realty集團海外居住者的購入占比及成交單價(日圓&美圓)，同時對照匯率進行對照。
本期的海外居住者購入占比圖來看，與前期比僅減少▲7.2%來到「6.1%」大幅下降。本期的坪單價(以美圓換算)，則是+$11,541來到「$72,496」大幅上漲。以美金換算其每坪單價創下過去最高值的記錄，由此可見近期受到日圓貶值的影響甚大。
總結上述，即使本期成交件數與比前期減少，平均成交坪單價則連續5期創新高。截至本期結束的9個區域的出售物件數為526件，與前期相比+27%有大幅增加趨勢(供給增加)，因此未來期間的交易量和平均成交價格的影響受到關注。今後除了日經股市或匯率、海外投資人需求變化與動向、以及大型新建物件供給所帶來的影響等，都是次期不動產市場需要多加關注的重點。
【圖4】銷售件數走勢，是高級公寓9個區域的銷售資料，以及期末時點的出售件數走勢表。
以本期(2024：Q2)來看，整體9個區域的出售件數為526件，與前年同期(2023：Q2)相比則減少14件(▲2.5%)；與前期(2024：Q1)相比則大幅增加113件(+27.3%)，自2023:Q1來以，闊別5期之久首次有增無減。從區域別來看9個區域的出售件數皆為增加，其中「銀座」則與前期末相比增加25件(+54%)、「白金高輪·麻布十番」與前期末相比大幅增加40件(+60%)，此也影響到整體區域出售件數增加主因之一。
接著【圖5】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」（成交價格/成交時的銷售價格）的平均值的推移。偏離率縮小（數值愈大）時爲「賣方市場」，反之擴大（數值愈小）時則爲「買方市場」。※9區域：「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·代官山·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黒·品川」「世田谷·大田」。
【圖5】出售價格與成交價格偏離率之推移
從從上述【圖5】來看本期平均售價與平均成約坪單價，9個區域的偏離率平均為2.42%，與前期（2023年Q4：1.80%）相比增加0.62%，偏離率呈現上昇。從9個區域各別來看，「廣尾·代官山·惠比壽」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「市谷·四谷」「目黑·品川」「世田谷·大田」等共6個區域的偏離率下降(偏向賣方市場)，其中大幅度下跌區域又以「市谷·四谷」超過1.2%最為顯著。另一方面，「麻布·赤坂·六本木」「青山·澀谷」「番町·麴町」等3區的偏離率呈現上升(偏買方市場)，其中「麻布·赤坂·六本木」「番町·麴町」以超過2.1%大幅上昇。
各區域的偏離率動向不同，因此今後還需要進一步關注其變動。
【區域別 成約X出售 件數與平均單價的動向】
※出售物件．出售平均單價是以本期末時間點的數值呈現。右欄為與前期相比的增減數值。
在平均成交單價屢創新高之下，對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產，歡迎交給日本連續37年銷售NO.1的三井不動產Realty集團，我們將提供您最詳盡的估價資訊，透過多元的銷售方式協助您儘早成交！
