【東京都心高級公寓市場報告 2024年Q3：2024年10月~12月】
【本期（2024：Q3）的重點提要】
在主要的7個區域中，平均成交坪單價再創新高(最初約1100萬日圓)、成交件數與前期比增加。
◇ 7區域 平均成交單價 2024：Q2 1095万円 → 2024：Q3 1152万円（前期比+5%）
※全9區之中的平均成交單價，與前期比超過100%的區域「白金高輪．麻布十番」「番町．麴町」「市谷．四谷．飯田橋」「銀座」「目黑．品川」「世田谷．大田」等6個區域。
◇ 7區域 成交件數 2024：Q2 148件 → 2024：Q3 173件（前期比增加25件）
以下為【2024年Q3】高級公寓市場銷售的詳細介紹：
首先【圖1】為參考7個區域(※)高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化，並對照同時期的經濟議題及日經平均股價指數，力求客觀評估。
※7區域：「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·代官山·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」。
【圖1】高級公寓的平均成交價格及成交件數的趨勢變化
從圖1高級公寓全體趨勢圖可知，本季<2024年Q3>的平均成交單價指數與前期相比增加+13.2 %，上升至「266.7」，已連6期再創成交單價新高。與此同時，本期成交件數與前期相比增加25件，來到「173件」，繼前期大幅減少之後又反彈增加。
【圖2】區域別的平均成交價格的趨勢圖
【圖3】海外居住者購入占比．成交單價(日圓&美圓)．匯兌行情
【圖2】本期平均成交價格，除了「麻布．赤坂．六本木」「青山．澀谷」「廣尾．代官山．惠比壽」等3區呈現下跌之外；其他6區域均創有記錄以來最高平均成交單價。其中「市谷·四谷」連續5期、「白金高輪·麻布十番」連續6期創新高。
【圖3】為三井不動產Realty集團海外居住者的購入占比及成交單價(日圓&美圓)，同時對照匯率進行對照。
本期的海外居住者購入占比圖來看，與前期比增加+5.7%上升到「11.8%」。本期的坪單價(以美圓換算)，比前期上漲+$2,5317來到「$75,566」。以美金換算其每坪單價，連續2期創下過去最高值的記錄，由此可見近期日圓持續走貶對海外購入者仍具吸引力。
總結上述，成交件數相較於前期減少的狀況，本期反轉增加，平均成交坪單價則連續6期創新高。截至本期結束，9個區域的出售物件數為561件(與前期相比+7%)連續2期增加，未來市場走趨仍應持續關注成交件數與平均成交價格。今後除了日經股市或匯率、海外投資人需求變化與動向、以及大型新建物件供給所帶來的影響等，都是次期不動產市場需要多加關注的重點。
【圖4】銷售件數走勢，是高級公寓9個區域的銷售資料，以及期末時點的出售件數走勢表。
以本期(2024：Q3)來看，整體9個區域的出售件數為561件，與前期末(2024：Q2)相比則增加35件(+6.7%)；與前年同期末(2024：Q3)相比增加21件(+3.9%)，連續2期持續增口。從區域別來看9個區域的出售件數來看，除了「白金高輪．麻布十番」「番町．麴町．飯田橋」「目黑．品川」「世田谷．大田」等4區域之外，其他5區域則為增加，其中「麻布．赤坂．六本木」則與前期末相比增加25件(+41.7%)，此也影響到整體區域出售件數增加主因之一。
接著【圖5】為高級公寓9個區域(※)成交數據的「成交單價」與「偏離率」（成交價格/成交時的銷售價格）的平均值的推移。偏離率縮小（數值愈大）時爲「賣方市場」，反之擴大（數值愈小）時則爲「買方市場」。※9區域：「麻布·赤坂·六本木」「廣尾·代官山·惠比壽」「青山·澀谷」「白金高輪·麻布十番」「銀座」「番町·麴町」「市谷·四谷」「目黒·品川」「世田谷·大田」。
【圖5】出售價格與成交價格偏離率之推移
從上述【圖5】來看本期平均售價與平均成約坪單價，9個區域的偏離率平均3.04%，與前期（2024年Q2：2.41%）相比增加0.64%，偏離率呈現上昇。從9個區域各別來看，「麻布·赤坂·六本木」「番町·麴町」等2區域的偏離率下降(偏向賣方市場)。與此相比，「白金高輪·麻布十番」「青山·澀谷」「廣尾·代官山·惠比壽」「銀座」「市谷·四谷 」「目黒·品川」「世田谷·大田」等7區的偏離率上昇(偏買方市場)，其中又以「廣尾·代官山·惠比壽」以超過2.4%大幅上昇。
各區域的偏離率動向不同，因此今後還需要進一步關注其變動。
【區域別 成約X出售 件數與平均單價的動向】
※出售物件．出售平均單價是以本期末時間點的數值呈現。右欄為與前期相比的增減 數值。
在平均成交單價屢創新高之下，對賣家來說當前相對是個銷售的好時機。若您目前有意願出售手邊的日本不動產，歡迎交給日本連續37年銷售NO.1的三井不動產Realty集團，我們將提供您最詳盡的估價資訊，透過多元的銷售方式協助您儘早成交！
