近年有許多海外投資家，以大筆資金購買「整棟投資物件」，除了獲得土地及建物的所有權之外，持有期間的租金收入也能帶來資產附加價值。根據投資物件種類的不同，其特徵和風險也不同。本篇文章將詳細介紹，各類型的整棟投資物件其特徵和選擇方法。
以下為整棟「居住用」、「商業用」、「辦公用」3種收益物件的優缺點之舉例：
一、整棟居住用物件：
通常為木造公寓整棟出售(少數鐵骨造)，其承租方以居住用途為主。雖然總價高，但現金流也高。
整棟居住用物件優勢：
獲得穩定的房租收入：特別是在人口稠密的東京都內，租屋需求人數相當可觀。像是臨近車站、生活機能便利的物件就頗受租屋族群青睞。這樣的物件，不僅空置風險小，亦可獲得穩定的租金收入。
節稅對策：對日本的居住者來說，投資不動產所減少的現金所得可以進行節稅。另外，若考量到繼承的話，與現金相比，房地產的繼承稅評價額相對較低，因此投資不動產可作爲繼承對策之一。
※針對海外人士購買日本不動產之節稅詳情，須洽詢稅理士為準。
整棟居住用物件風險：
若空置增加則投報下降：收益物件獲利主要來自於承租人的租金。若未達滿租或者租客持續退租，將直接影響物件投報率。因應日本少子高齡化的現代，爲防止投報率的惡化，投資人應先選擇需求高的物件，以避免遭受巨大損失。
中古屋須負擔翻修費用：投資中古的居住用物件時，隨著屋齡增加依現況有可能須重新裝修。如果設備不堪使用或屋內老舊，空置風險會增大，投資人須多加注意。
新築整棟投資住宅物件：https://fb.watch/ktnHp5KFyy/
(2023/3/17 三井官方Facebook揭載內容)
二、整棟商業用物件：
承租方以餐飲店、美髮美甲店、便利商店等實際店鋪用途為主。店舖的租金行情高，租期相對較長，比起居住用物件有更高的長期投報。相反的，一旦承租方退租往往空置期較長，因此這樣的物件，適合資金相對充裕且商用物件經驗較豐富的投資人。
整棟商業用物件優勢：
投報率較高：營業店鋪租金高，除了可創造較高的收益，其投報率相對整棟居住公寓來得高，地理位置也更具便利性。
不用花高額的室內裝修費：商業用投資物件，大多由承租方自行裝修或添購設備，與居住用物件相比，房東可不需再支付重新裝修費用。
整棟商業用物件風險：
貸款條件苛刻：銀行審查商用物件較為嚴苛，不僅僅參考物件本身價值，對於所有者屬性、承租戶經營業種也一併審查評估。如果待售價值低或租戶有問題，恐無法通過貸款審查。由於貸款條件苛刻，比居住用物件的投資門檻來得高。
空置期間容易變長：如果商用物件的承租方退租，因店舖需求相較於居住需求來得少，在找到下一個承租方爲止的空房時間容易拉長。投資人應注意，在長期空置的情況下會導致投報率惡化。但也不應只單看投報率，而是要慎選地點和周邊環境等綜合評估。
三、整棟辦公用物件：
承租方以辦公室用途為主。若為市中心的辦公用物件，其優點是空置風險小、容易出售。
整棟辦公用物件優勢：
高額的保証金：辦公用物件其優點之一，能向承租人要求高額的保證金，以降低風險。一般可設定半年或一年的月租金作為保證金，依合約條件或退租情況而定，也會有不須返還保証金的情況。
經費比例減少：購買出租的辦公物件時，由承租人負責擔任管理該建物的不在少數。因此對於房東來說，將物件管理交由承租方可以減少大樓管理經費。
整棟辦公物用件風險：
房租收入不穩定：辦公室用的承租方比居住用的租戶更容易搬遷，因此辦公用物件較容易有空置情況。一旦，空置風險增加，投資人就無法獲得穩定的租金收入。
一旦退租易增加損失風險：若以整棟大樓或整層樓為單位出租給同一承租方時，一旦單一承租人退租，則整體租金將大幅減少。與居住用物件相比，容易造成較大損失的風險。建議優先考慮複數單位、多間商辦承租的物件，以利分散風險。
若有任何整棟投資相關需求，歡迎隨時與我們聯繫!
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